迪拜房地产市场以较高活跃度进入 2025 年：几乎每周都有新项目推出，租赁需求仍然明显，投资者也越来越多地比较每平方米价格之外的扣除成本后真实收益。标题中的 +18% 增长应视为编辑参考值：发布前必须结合 Dubai Land Department 的最新统计、经纪机构报告以及具体细分市场数据进行核实。
支撑市场的因素
首要因素是人口和企业持续流入。迪拜仍是企业家、国际公司专业人士以及重视安全、基础设施和没有许多国家常见个人所得税形式的家庭的便利基地。这支撑了租赁需求，也促使买家不仅将房产视为保值工具，还将其视为能够产生收益的资产。
第二个因素是成熟的 off-plan 市场。开发商提供分阶段付款计划，使投资者可以用较少初始资本进入项目。但有吸引力的付款计划不能代替分析：必须评估开发商信誉、地块位置、施工阶段、竞争项目数量和未来供应量。
第三个因素是真正优质地段的稀缺性。房产越靠近商务中心、海滩、地铁、国际学校和成熟配套，就越容易向未来租客或买家解释其溢价来源。
在哪里寻找入场点
在成熟市场中，通常不存在唯一的“最佳区域”。选择取决于策略。
稳定出租
投资者需要成熟配套、明确的租客画像和大量真实成交案例。此时应关注受到企业员工、年轻专业人士和家庭持续欢迎的区域。户型、步行到交通设施的距离、楼栋品质和 service charge 会成为决定因素。
资本增值
基础设施仍在发展的区域可能更有吸引力：道路、交通站点、购物中心、学校和公共空间逐步开放。潜力更高，但预期增长延期的风险也更高。投资者应明确哪一个具体基础设施触发因素能够提高房产价值。
Off-plan 转售
应分析的不是宣传价格，而是当前成本与同类现房预期价格之间的差距。转让条件、已支付金额以及可能同时进入市场的类似公寓数量都很重要。
为什么高宣传收益率可能具有误导性
毛收益率计算很简单：年租金除以购房价格。但真实收益率更低，因为业主还要承担额外费用：
- 购房时的登记费和经纪费；
- service charge；
- 维护、家具和小型维修；
- 租客之间的空置期；
- 物业管理；
- 再次出租时可能产生的折扣和佣金。
因此，应使用统一方法按净收益率比较项目。短租情景应单独计算：更高的潜在收入伴随季节性、清洁费、水电费、许可和更主动的管理。
如何选择具有长期 ROI 的房产
优质房产即使在市场放缓时仍具竞争力。通常同时具备多项优势：
- 明确的目标租客群体；
- 没有无效走廊的合理户型；
- 相比同类现房价格合理；
- 运营成本可接受；
- 优质开发商和管理公司；
- 交通及社会配套；
- 直接竞争房源数量有限。
退出策略同样重要。在购买前就应明确三至五年后可能卖给谁：自住买家、其他投资者，或重视居留项目的买家。
投资者基础流程
首先确定包含所有额外费用的预算。然后选择一个主要目标：出租、资本增值、转售或自住。之后列出少量候选区域，并只比较可比房产——相同公寓类型、接近的面积和类似的完成阶段。
每个方案最好准备三种情景：
- 保守情景——租金和价格几乎不增长；
- 基础情景——温和增长和正常入住率；
- 乐观情景——需求强劲且价值上涨。
如果一笔购买不仅在乐观情景下合理，在保守情景下也可以接受，那么它才更值得考虑。
总结
迪拜仍是有吸引力的市场，但不能认为几乎所有房产都会自动升值的时期会永远持续。2025 年，能够区分营销与交易经济逻辑的投资者更具优势：他们核查数据、比较现房、计入支出，并提前规划退出。
马拉迪
房地产市场分析师
专注于阿联酋房地产投资、国际教育和签证支持，帮助来自俄罗斯、独联体、非洲和中国的客户找到合适的解决方案。
