在迪拜和阿布扎比，靠转租搞钱到底怎么玩？——为什么有时候装得好，比买在海景第一排还赚

内容更新至2026年8月。相关规则仍可能通过实施细则和许可发放程序进一步明确。本文不构成法律意见。

聊起阿联酋的转租，以前画风大概是这样的：有人先租下一套大户型公寓，然后隔成N个房间或者那种只够塞张床的迷你隔间，按月租给打工人。房东嘛，有的完全被蒙在鼓里；有的心知肚明，但只要房租支票按时到账，也就睁一只眼闭一只眼了。

到了2026年，迪拜终于决定让这个市场慢慢走出灰色地带。但要是谁跟你说“转租已经合法啦”——这话只能信一半。

新法律并不是说普通租客可以随便把自己卧室挂出去、拉几道石膏板墙就把公寓变成小旅馆。它真正建立的是一个单独监管的合租住房市场：要拿许可、要卡人数上限，而且必须由房东本人或者持牌运营商来搞。

不过，这也带出了一条真正走得通的投资路子：你可以提前把公寓改造成适合多人合住的产品，装修拉满，然后再交给持牌运营商去打理。完全没必要搞成塞二十个人的鸽子笼。

迪拜到底变了什么？

按照传统的租赁法，租客没拿到房东书面同意，是不能转租整套房或者其中任何一个房间的。要是没同意，房东有权让主租客和所有次租客一起搬走。(Dubai Land Department - 租赁指南文件)

2026年3月，迪拜专门出了一部规范合租住房的第4号法律。核心条款包括：

做合租住房必须先拿许可；
定死了入住人数上限和人均最小面积；
消防、通风、卫生、电气这些硬指标全部要有；
房产和合同都得登记；
只有房东本人或者授权公司才能做这门生意。

最关键的一条：普通租客不能私下把自己的单间转租出去。公司倒是可以从房东手里租下房子再转租给住户，但前提是——它得是正规授权的运营商。法律从公布之日起180天后正式生效，现有运营商有一段时间来整改合规。(Media Office - 穆罕默德·本·拉希德颁布法律，规范迪拜合租住房的管理和居住)

也就是说，合法的玩法不再是：

我租套房，隔几堵墙，然后网上挂广告。

而是更像这样：

房东搞定合租住房许可，或者把房子交给有资质的公司来管。

违规罚款从500到500,000迪拉姆不等。再犯的话罚款可以翻倍，但封顶100万迪拉姆。此外还可能被吊销许可、停业、断水断电，甚至清退住户。(Media Office - 穆罕默德·本·拉希德颁布法律，规范迪拜合租住房的管理和居住)

钱到底从哪儿来？

很多人容易把两套完全不同的账混为一谈。

房东算的是公寓的投资回报率：

年租金 / 房产价值 × 100%

转租运营商赚的是整租成本跟所有住户付的租金总和之间的差价。这已经不是单纯的房产ROI了，更像是运营利润率。

租客愿意为单间付更高的月租，不光是图那几平米。他们其实是在为这些东西买单：

拎包入住，家具家电全配齐；
不用一次性开四张年付支票；
不用自己折腾买家具、装网络、开通水电；
下个月想走就能走，不用赔两个月房租的违约金；
就住在公司或者地铁站旁边。

这种灵活性，本身就是溢价。

Barsha Heights案例：装修如何让收益率逆袭

拿Barsha Heights来说——以前叫TECOM，不是有人经常写错的Al Bashra Heights。

我们查了一下，Madison Residency一套1,307平方英尺的两居室，挂牌价是150万迪拉姆。同一栋楼里，两居室长租的年租金大概在92,000到150,000迪拉姆之间。(Property Finder - Madison Residency出售：全套家具 | 雅致风格)

这么一算，毛收益率的区间就拉得很开了：

92,000 / 1,500,000 = 6.1%

120,000 / 1,500,000 = 8.0%

150,000 / 1,500,000 = 10.0%

当然，年租15万迪拉姆的那套，可能在楼层、景观、家具配置、房屋状态、制冷费是否包含、付款方式上都不一样。光靠挂牌价的差距，还不能说装修就一定能每年多收58,000迪拉姆。

但它至少说明了一个关键问题：同一栋楼里，市面上本来就存在着完全不同档次的产品。

假设一套又老又空的公寓，每年能收100,000迪拉姆。装修完、配好家具、好好包装一下，租到120,000迪拉姆不过分吧？

装修前：毛收益率6.7%

装修后：毛收益率8.0%

房东没换片区，也没等新地铁站开通，毛收益率硬生生提高了差不多1.3个百分点。

装修当然不能保证ROI一定涨，但它是房东自己能说了算的少数几个变量之一。

那要是整套不租，拆开单租呢？

最近Barsha Heights的房源里，正规单间的月租大概在2,900到4,400迪拉姆。隔间呢，月租差不多1,200到2,500迪拉姆，床位就更便宜了。不过网上挂一条广告，不代表这房子就拿了许可、合规经营了。(Dubizzle Dubai - Barsha Heights（Tecom）公寓房间出租)

我们来做一个完全假设、而且完全合法的场景：获批住4个人，每人每月付3,000迪拉姆。

4 × 3,000 × 12 = 每年144,000迪拉姆

如果授权公司以每年100,000迪拉姆整租下来，表面差价就是44,000迪拉姆。

但还得扣掉：

电费、制冷费、网费；
清洁和日耗品；
租客换房期间的空置损失；
家具家电维修；
营销推广；
管理成本；
许可和合规开销。

如果整租成本不是100,000，而是130,000迪拉姆，那扣完所有费用之前就只剩14,000迪拉姆了。这种模式很可能根本跑不通。

所以，利润不是“转租”这两个字变出来的。只有在运营商能做到以下几点时，钱才真正赚得到：

以合理的价格拿到房源；
合法合规地安排合适数量的人入住；
打造出一个真正能住的产品；
靠家具、服务和灵活租期把溢价做出来。

阿布扎比那边什么情况？

在阿布扎比，想转租整套房或者其中任何一部分，同样必须先拿到房东的书面同意。而且转租合同的期限不能超过主租赁合同。

另外，如果入住人数跟房产面积、用途、基础设施和安全要求对不上，当地法律是禁止把它当作合租住房使用的。如果房东明知租客违规还睁只眼闭只眼，也可能被认定为参与了违规行为。法律规定的最高行政处罚是100万迪拉姆。所以那种“转租罚款大概也就1万迪拉姆”的说法并不准确——根本没有统一固定的1万迪拉姆罚款。

按日短租又是另一套规则了。从2020年开始，阿布扎比实行了专门针对业主和授权运营商的holiday homes监管制度。如果房子实际上是按旅游住宿来经营的，光有公寓房东的同意还不够。(ADT Culture & Tourism - 许可与分类 - 阿布扎比文化与旅游部)

所以说，新法律出来之后，迪拜对专业运营商反而更友好了，因为有了专门的合租住房制度。但对于想靠室友赚点钱的普通租客来说，规则是更严了，但也更清晰了。

阿布扎比单间的真实行情

在Hamdan Street的房源里，带家具的独立单间月租大概在2,400到3,500迪拉姆。隔间的话，1,100到1,750迪拉姆左右。(Dubizzle Abu Dhabi - Hamdan Street公寓房间出租)

这个数字跟我亲眼看到的情况差不多。我在阿布扎比遇到过一位女士，她看起来管着几十个房间——她自己说超过一百个——几乎每天都要在不同公寓之间跑：接待租客、安排保洁、换床单、处理维修。

我没去核实她到底管了多少套房子，所以这更像个人观察，不是统计数据。但这种模式确实存在：大户型公寓被租下来或者交给运营方，然后按房间租给不想签年约的人。

在阿布扎比，单间月租2,000到3,000迪拉姆这个区间，看起来完全是现实的。而每天150迪拉姆左右的价格，就更像是短租产品了，应该按holiday homes的规则来走。

收益率背后的另一面

正规合租跟压榨租客之间，那条线其实很容易被踩过。

美联社曾经报道过迪拜一套两居室公寓，被隔开后塞了九个大男人。其中一个租客每月付大概270美元，住的地方原来是储物柜改的，只比一张床垫大一点点。还有些公寓用临时隔墙，把普通住宅变成了能塞10到20个人的宿舍。(AP News – Migrant workers face eviction as Dubai cracks down on illegal subletting)

发生火灾之后，当局加强了对这类房产的检查。问题可不止是装修不好看：临时墙体挡通风、增加电路负荷，还可能堵死逃生通道。

但这事还有另一面。租客选这种床位，不是因为他们喜欢极简主义，非要挤在十四个陌生人中间睡觉。

Reddit上有个讨论，用户直接把床位房的存在跟低工资、高房租挂上了钩。一个阿布扎比的评论说这种模式“从Hamdan到Baniyas到处都是”，而房东之所以对过度拥挤睁一只眼闭一只眼，是因为大户型老公寓按正常价格根本租不出去。这些只是个人观点，不是经过验证的数据，但确实很好地解释了需求背后的经济逻辑。(Reddit r/dubai)

最底层的住房市场之所以存在，是因为月收入3,000到5,000迪拉姆的普通人，确实没办法把大部分收入都砸在一套独立的单间公寓上。

所以，光是把所有隔间都拆了并不解决问题。人们不会跟着石膏板一起消失——他们还是需要一个住得起的地方。

怎么改造一套公寓，让它更适合合租？

把公寓改造成合租住房，不等于拼命加墙。

更聪明的做法，是直接选那些先天条件就比较好的户型：

多个带窗的真卧室；
两个或以上卫生间；
电力和空调容量够用；
厨房和公共区域正常；
去公司、坐公交都方便；
大楼本身对入住人数有明确规定。

然后在这个基础上做产品升级，而不是把它变成大通铺：

中性色调、耐造的装修；
配质量靠谱的床和床垫；
每个卧室都有书桌和储物空间；
插座要够多；
照明和隔音要改善；
家具选那种坏哪块换哪块的，维修成本低；
公共区域定期保洁；
拍高质量的照片，房源描述写清楚；
正式签约、收押金、做物品清单。

最大的坑，是把钱砸在大理石和金色把手上，而租客真正关心的其实是：空调能不能用、床垫舒不舒服、网速快不快、能不能安静地打个工作电话。

为什么有时候装得好，比买“黄金地段”还赚？

海边公寓或者新楼盘，买入价里本来就含着地段溢价。你先为地段付了高价，然后再想办法从里面挤出收益。

但一套位置不错的老房，有时候靠自己的操作反而能把租金做上去：

老公寓 + 较低的买入价 + 装修 + 管理

可能比下面这种模式更划算：

漂亮的新房 + 较高的买入价 + 普通长租

这一点在Barsha Heights这种就业集中区尤其明显。租客看的不仅是泳池和景观，他们更在意的是离地铁多远、离办公室多远、楼下有没有超市和实惠的餐厅。

阿布扎比目前还没有投入运营的地铁，所以需求更依赖公交线路、停车条件，以及到公司的距离。同样一套装修，放在步行就能到办公室的公寓里，跟放在每天都要打车的房子里，变现能力完全不一样。阿布扎比官方的公共交通网络目前主要靠公交车和无轨ART系统。(首页 - 公共交通服务)

迪拜南部围绕Al Maktoum International Airport确实有一条长期投资逻辑——当局正在建新机场，周边预计会发展出大型住宅和商业中心。但还没开通的地铁站，不能提前算进今天的租金里。正在施工的Blue Line计划2029年开通，走的是其他片区，连接的是Dubai International Airport，不是Al Maktoum Airport。(Media Office - 穆罕默德·本·拉希德批准Al Maktoum International Airport新客运航站楼设计)

总结

在迪拜和阿布扎比，确实有人在靠转租赚钱。但未来的模式，绝对不是胶合板墙后面摆二十张床。

更可能出现的，是专业机构管理的住房：房东身份清楚、入住人数获批、装修像样、由运营商来卖服务和灵活性。

对投资者来说，最值得琢磨的一点是——收益率不光是靠“选对片区”才能提高。

有时候，你只需要因为房子状态差而用更低价格拿下来，做个正常的装修，把平方米变成一个租客愿意为之付溢价的产品。

不是因为一面隔墙占了他半个房间。

而是因为这里确实住着舒服。

来源

法律与官方说明

真实案例与住户观点

市场案例

对最初所提供材料的核查

这两个页面均可正常访问，但不应被用作唯一法律依据。它们主要把转租是否合法归结为是否获得业主书面同意，并未完整反映2026年第4号法律下的新合租住房制度：强制许可、房产登记，以及禁止普通租客自行转租房间。

精选投资

马拉迪

房地产市场分析师

专注于阿联酋房地产投资、国际教育和签证支持，帮助来自俄罗斯、独联体、非洲和中国的客户找到合适的解决方案。