Я хотел купить квартиру в Дубае, но выбрал коммерческую недвижимость. Вот что получилось с доходностью

Это собирательный кейс частного инвестора. Расчёты приведены для примера, а статистика рынка взята из открытых отчётов DXBinteract, CBRE, Knight Frank и RAKTDA.

Я приехал в Дубай с довольно стандартным планом: купить однокомнатную квартиру, сдать её и получать свои условные 7—8% годовых.

План казался максимально понятным. Квартира есть квартира: люди всегда где-то живут, арендатора найти относительно легко, а на Property Finder можно быстро посмотреть цены.

Но потом мне показали небольшой готовый офис. Цена — около 2 млн AED, потенциальная аренда — 200 000 AED в год.

На презентации всё выглядело идеально:

200 000 / 2 000 000 × 100% = 10% годовых

В этот момент легко решить, что жилую недвижимость покупают консервативные инвесторы, а коммерцию — люди, которые умеют считать деньги.

На практике всё оказалось немного сложнее.

Почему я вообще посмотрел в сторону коммерции

Я не хотел покупать офис только потому, что брокер написал в WhatsApp: ROI up to 10%.

Сначала я посмотрел, что происходит с рынком.

По данным DXBinteract, в первом квартале 2025 года в Дубае прошло 1212 сделок с коммерческой недвижимостью на 3,6 млрд AED. Стоимость продаж выросла на 25,2% по сравнению с тем же периодом 2024 года.[1]

По итогам 2025 года медианная ставка новых коммерческих договоров аренды достигла 120 000 AED — на 14,29% больше, чем годом ранее.[2]

С офисами ситуация была ещё интереснее. CBRE оценивал среднюю загрузку офисов Дубая примерно в 95%, а рост арендных ставок за 2025 год — в 18%.[3]

То есть коммерция росла не только на красивых рендерах. Компании реально искали помещения, свободных качественных офисов становилось меньше, а аренда дорожала.

Но рынок рос очень неравномерно.

По данным Knight Frank, средняя цена офисов в Downtown Dubai за 2025 год увеличилась на 29% — до 5130 AED за квадратный фут.[4] При этом основной спрос приходился на качественные здания, удобные планировки и локации рядом с метро.

Офис в хорошей башне и офис в здании с тремя медленными лифтами — это фактически два разных продукта.

Мои 10% быстро превратились в 6,7%

Допустим, я купил офис за 2 млн AED и сдал его за 200 000 AED в год.

В рекламной презентации доходность составляет 10%. Но затем появляется реальная жизнь.

Кроме цены офиса я оплачиваю регистрационный сбор, комиссию брокера и оформление. Общая сумма входа получается примерно 2,13 млн AED.

142 300 / 2 130 000 × 100% = 6,68%

Это уже не магические 10%, но всё ещё нормальный результат.

Главное отличие от квартиры в другом: если я нахожу устойчивый бизнес, он может остаться на несколько лет.

Компания тратит деньги на ремонт, мебель, интернет, перегородки и регистрацию адреса. Ей сложнее переехать, чем жильцу сменить квартиру.

Но работает и обратная логика. Если бизнес закрывается, офис может простоять пустым несколько месяцев. У жилой квартиры круг потенциальных арендаторов обычно намного шире.

Поэтому коммерция приносит больше не потому, что она «лучше». Она платит инвестору премию за более сложный риск.

Что я бы покупал в Дубае

После просмотра рынка я перестал искать просто «офис с высоким ROI».

Я искал помещение, которое сам арендовал бы для своего бизнеса.

Мой фильтр выглядел так:

• не больше 10—12 минут пешком до метро;
• минимум одно парковочное место;
• готовый ремонт;
• нормальная прямоугольная планировка;
• адекватные service charges;
• работающие лифты;
• возможность зарегистрировать компанию;
• цена, которую сможет потянуть небольшой бизнес.

По этой логике мне были понятнее всего Business Bay и JLT.

Business Bay ликвиднее и престижнее, но внутри района огромная разница между зданиями. В одной башне офис уходит быстро, а в соседней арендаторы годами жалуются на парковку и лифты.

JLT часто дешевле и хорошо работает для небольших торговых, IT- и консалтинговых компаний. Но там тоже нельзя покупать только по цене квадратного фута.

Dubai South выглядит интереснее как ставка на будущее: аэропорт Аль-Мактум, Expo City, логистика и новые жилые районы. Но это не тот случай, когда я рассчитывал бы на быстрый денежный поток.

Dubai Creek Harbour мне больше нравится для районного ритейла: кафе, аптеки, салоны, клиники и повседневные сервисы. Для классического офиса район пока менее очевиден, чем Business Bay или JLT.

С магазином я был бы осторожнее

Ритейл действительно может давать около 8—10% валовой доходности. Но помещение под магазин сложнее офиса.

Я могу купить красивый юнит на первом этаже, а затем обнаружить, что:

• его не видно с дороги;
• рядом невозможно припарковаться;
• вывеску нельзя нормально разместить;
• для ресторана нет вытяжки;
• электрической мощности недостаточно;
• люди проходят через другой вход здания.

В жилой недвижимости плохой вид можно компенсировать ценой. В ритейле отсутствие трафика иногда невозможно компенсировать вообще.

Поэтому я бы покупал магазин только после нескольких визитов в разное время суток. Лучше буквально постоять рядом и посчитать, сколько людей проходит мимо.

А что насчёт Рас-эль-Хаймы

Рас-эль-Хайма выглядит заманчиво: цены входа ниже, вокруг Al Marjan Island и Mina Al Arab строятся курорты, отели и брендированные резиденции.

Но коммерция там — более рискованная ставка.

В 2025 году Рас-эль-Хайму посетили 1,35 млн туристов, на 6% больше, чем годом ранее. Доходы туристического сектора выросли на 12%.[5]

Параллельно RAKEZ зарегистрировала 8506 новых компаний только за первое полугодие 2025 года — на 43% больше, чем годом ранее.[6]

Это хорошие сигналы для офисов, складов, ресторанов и сервисного ритейла.

Но есть проблема: рынок Рас-эль-Хаймы меньше и менее ликвиден. По нему сложнее найти подробную статистику коммерческих сделок, а поток арендаторов сильнее зависит от конкретного проекта.

В Дубае я покупаю помещение внутри уже существующей экономики. В Рас-эль-Хайме я чаще покупаю ожидание того, какой экономика станет через несколько лет.

Поэтому там я бы рассматривал только очень понятные форматы:

• небольшой ритейл внутри уже заселённого района;
• помещение рядом с действующими отелями;
• склад или офис с готовым арендатором;
• гостиничный юнит с прозрачным договором управления.

Я бы не покупал пустой магазин только потому, что рядом когда-нибудь откроется большой курорт.

Апарт-отель — не квартира с бонусами

Мне также предлагали апартаменты в гостиничном проекте с обещанной доходностью.

Но апарт-отель — это отдельный бизнес.

Доход зависит от:

• загрузки;
• стоимости номера;
• комиссии оператора;
• расходов на обслуживание;
• условий revenue sharing;
• ограничений на личное проживание.

Нужно отдельно проверять, что указано в title deed: обычная квартира, serviced apartment или hotel apartment.

Фраза guaranteed return тоже не решает проблему. Гарантия действует ограниченный срок, а после её окончания доходность может измениться.

Мой вывод после расчётов

Я не считаю, что коммерческая недвижимость автоматически выгоднее жилой.

Она интереснее, когда я понимаю три вещи:

1. Кто будет моим арендатором.
2. Почему он выберет именно это помещение.
3. Сколько денег останется после всех расходов.

Квартира проще и ликвиднее. Коммерция сложнее, но при хорошем выборе может давать более устойчивый денежный поток и более долгий договор.

Самая опасная ошибка — купить помещение с нарисованными 10% доходности и только потом начать думать, кому оно вообще нужно.

Теперь я смотрю не на обещанный ROI, а на помещение глазами арендатора.

Если я не понимаю, какой бизнес способен там работать, значит, я покупаю не инвестицию. Я покупаю дорогую пустую комнату.

---

Источники

[1]: DXBinteract: рынок недвижимости Дубая в первом квартале 2025 года

[2]: DXBinteract: итоговый отчёт о рынке Дубая за 2025 год

[3]: CBRE: UAE Real Estate Market Review Q4 2025

[4]: Knight Frank: Dubai Office Market Review H2 2025

[5]: Ras Al Khaimah Tourism Development Authority: результаты туризма за 2025 год

[6]: CBRE: Ras Al Khaimah Real Estate Market Review Q2 2025

Материал носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной, юридической или налоговой рекомендацией. Приведённый расчёт доходности — модельный пример, а не результат конкретной сделки.