Визы в Дубае и ОАЭ в 2026 году: недвижимость, Golden Visa, фриланс и семья

Если несколько лет назад резидентская виза через недвижимость в Дубае почти автоматически означала большой бюджет, сейчас вариантов стало заметно больше.

Самое интересное изменение касается обычных владельцев жилья. У Dubai Land Department сейчас есть двухлетняя резидентская виза Taskeen, и для недвижимости в индивидуальной собственности официальный сайт DLD больше не указывает минимальную стоимость объекта.

То есть для такой визы уже не обязательно покупать квартиру за 750 000 AED или тем более за 2 млн AED.

Но у виз в ОАЭ есть одна особенность: одинаково звучащие программы могут заметно отличаться в Дубае, Абу-Даби и на федеральном уровне. Поэтому я сверял условия не по рекламным статьям агентств, а по Dubai Land Department, GDRFA Dubai, ICP и Abu Dhabi Residents Office.

Если совсем коротко

---

1. Двухлетняя виза владельца недвижимости в Дубае

Это сейчас самый интересный вариант для человека, который покупает не дорогую инвестиционную квартиру, а обычное жильё.

Dubai Land Department предлагает программу Investor Residence Application (Taskeen).

Она даёт резидентскую визу на два года владельцу недвижимости в Дубае.

Главное изменение в действующих правилах выглядит так:

• при индивидуальной собственности минимальная стоимость объекта на странице DLD не указана;
• при совместной собственности доля заявителя должна стоить не менее 400 000 AED.

То есть сама идея визы через недвижимость теперь доступна не только владельцам объектов за 750 000 AED и выше.

Сколько стоит оформление

На странице DLD указана итоговая стоимость:

10 212,50 AED

В эту услугу входит оформление двухлетней резидентской визы через Taskeen. DLD также указывает медицинское обследование как часть процесса.

Ориентировочный срок оформления — 7–10 рабочих дней.

Какие документы нужны

В опубликованном списке DLD:

• паспорт;
• фотография;
• электронный Title Deed;
• Emirates ID, если он уже есть;
• действующая виза или entry permit, если есть;
• Good Conduct Certificate, выданный в Дубае и адресованный DLD.

И здесь как раз появляется важное ограничение для покупателей строящегося жилья.

---

Можно ли получить Taskeen по квартире на этапе строительства

В приложенном видео говорится, что владельцу строящейся недвижимости может быть достаточно Oqood.

Я бы не включал это в предложение клиенту как гарантированное правило.

Причина простая: в актуальном списке документов DLD для Taskeen указан electronic Title Deed.

Oqood используется для предварительной регистрации сделки с off-plan недвижимостью, но это не тот же документ, что финальный Title Deed.

Поэтому на сегодня официально подтверждено следующее:

для индивидуального владельца минимального ценового порога нет, но публичная карточка DLD не подтверждает, что одного Oqood достаточно для любой строящейся квартиры.

Если покупка делается именно с расчётом на визу, я бы до подписания договора запросил подтверждение у DLD или Taskeen по конкретному объекту и конкретному документу о собственности.

Это гораздо надёжнее, чем выяснять после первого платежа, что продавец и миграционная служба по-разному понимали слово подходит.

Источник:

1

---

2. Golden Visa через недвижимость в Дубае

Если стоимость недвижимости достигает 2 000 000 AED, появляется уже другой уровень резиденции — десятилетняя Golden Visa.

Dubai Land Department указывает:

• срок визы — 10 лет;
• минимальная стоимость недвижимости — 2 000 000 AED;
• можно учитывать один или несколько объектов;
• визу можно продлевать;
• владелец может спонсировать супруга, детей и родителей.

Сколько стоит Golden Visa через DLD

Получается забавная деталь: оформление десятилетней Golden Visa через DLD по опубликованной цене даже немного дешевле, чем двухлетняя Taskeen.

Разумеется, ради экономии нескольких сотен дирхамов покупать недвижимости ещё на миллион с лишним — идея так себе. Но сам тарифный расклад интересный.

Источник:

2

---

А Golden Visa в Дубае можно получить по off-plan

Здесь я бы тоже не обещал автоматический результат для любой строящейся квартиры.

На публичной странице DLD среди документов для Golden Visa указан e-Certificate of Title / Title Deed.

Поэтому формулировка любая квартира off-plan от 2 млн AED автоматически даёт Golden Visa слишком широкая.

Если объект строится, лучше заранее получить подтверждение DLD именно по этой сделке.

---

3. В Абу-Даби off-plan для Golden Visa прописан намного понятнее

Вот здесь правила заметно конкретнее.

Abu Dhabi Residents Office прямо указывает Golden Visa для инвестора в недвижимость сроком на 10 лет при стоимости недвижимости от 2 000 000 AED.

Для строящегося объекта правила тоже описаны отдельно.

Нужно:

• купить объект у одобренного девелопера;
• предоставить договор;
• подтвердить, что застройщику уже выплачено не менее 2 000 000 AED.

Это важная деталь.

Если квартира стоит 2,1 млн AED, а вы внесли только первый платёж 10–20%, это не то же самое, что уже заплатить девелоперу 2 млн AED.

На рекламном баннере обе ситуации могут выглядеть почти одинаково. Для визы — нет.

Источник:

3

---

4. Двухлетняя виза владельца недвижимости есть и в Абу-Даби

В видео прозвучала мысль, что двухлетняя виза владельца жилья существует только в Дубае.

Сейчас это уже не так.

Abu Dhabi Residents Office публикует отдельную Real Estate Owner Visa сроком на два года.

Требования отличаются от дубайских.

Недвижимость должна:

• быть полностью построена;
• быть пригодной для проживания;
• полностью принадлежать заявителю;
• подтверждаться документом о собственности.

Также требуется:

• доход не менее 10 000 AED в месяц;
• либо доказательство достаточной финансовой состоятельности.

Dubai и Abu Dhabi: разница в двухлетней визе

Источник:

4

---

5. Удалённая работа и фриланс — это не одно и то же

Слово фриланс-виза в интернете используют слишком широко.

На практике есть как минимум два разных варианта:

1. Virtual Work Residence — для человека, который работает удалённо на компанию за пределами ОАЭ;
2. Green Residence для freelancer/self-employed — для самостоятельной профессиональной деятельности.

Условия у них разные.

Сравнение

То есть цифра 3500 USD в месяц относится не к Green Visa для фрилансера, а к Virtual Work Residence.

Если человек работает разработчиком, дизайнером или аналитиком на зарубежную компанию и просто живёт в Дубае, это именно тот вариант, который стоит смотреть первым.

Источник:

5

---

6. Сколько стоит Virtual Work Residence

Здесь нет одной красивой суммы, которую можно честно назвать стоимостью визы под ключ.

GDRFA публикует сборы по этапам.

Entry visa

• основной сбор — 200 AED;
• VAT — 5%;
• при оформлении внутри ОАЭ могут добавляться:
• Knowledge Dirham — 10 AED;
• Innovation Dirham — 10 AED;
• inside-country fee — 500 AED.

Базовый entry visa получается 210 AED с учётом VAT.

Если человек уже находится внутри ОАЭ и применяется смена статуса, дополнительные государственные сборы увеличивают итоговую сумму.

Residence permit

Для самого residence permit GDRFA указывает:

• 200 AED — residence permit;
• 10 AED — Knowledge Dirham;
• 10 AED — Innovation Dirham;
• 500 AED — inside-country fee, если применяется;
• 20 AED — доставка.

Отдельно нужны:

• медицинское обследование;
• страховка;
• Emirates ID.

Полную стоимость:

entry permit + residence permit + Emirates ID + medical + insurance + возможная смена статуса.

Именно поэтому предложения посредников могут заметно отличаться по цене даже при одной и той же визе.

Источники:

5

6

---

7. Green Residence для фрилансера

Green Residence действует 5 лет, но требования здесь заметно выше.

ICP указывает:

• freelance work permit или self-employment permit от MOHRE;
• bachelor degree, specialised diploma или эквивалент;
• подтверждение стабильного дохода;
• доход от freelance/self-employment за предыдущие два года не менее 360 000 AED в год;
• либо подтверждение финансовой состоятельности на весь срок проживания.

360 000 AED в год — это в среднем 30 000 AED в месяц.

Поэтому Green Residence — это не универсальная фриланс-виза для человека, который только начал брать небольшие заказы через интернет.

Государственный сбор

Федеральная карточка ICP указывает:

• application fee — 100 AED;
• issuance — 100 AED за каждый год;
• Smart Service Fee — 100 AED.

Для пяти лет получается:

100 + 500 + 100 = 700 AED

Это только сбор за сам residence permit по федеральной тарифной сетке.

Emirates ID оплачивается отдельно.

Также отдельно могут потребоваться:

• medical fitness;
• страховка;
• MOHRE permit;
• entry permit;
• change of status.

Источник:

7

---

8. А если открыть компанию

Резиденцию можно получить и через собственный бизнес.

Но я бы не выбирал компанию только как оболочку для визы, не посчитав всё остальное.

У компании будут:

• лицензия;
• продление лицензии;
• регистрационные сборы;
• возможные расходы на офис или flexi desk;
• визовые квоты;
• банковский счёт;
• бухгалтерия и корпоративные обязательства.

Если бизнес действительно нужен — это нормальный путь.

Если нужна только резидентская виза, недвижимость, Virtual Work или Green Residence могут оказаться проще.

Сначала лучше ответить на вопрос, зачем вообще нужна резиденция, а уже потом выбирать юридическую конструкцию.

---

9. Визы для жены, мужа, детей и родителей

У владельца недвижимости через Taskeen есть возможность спонсировать семью.

Dubai Land Department публикует отдельные тарифы.

Семья по двухлетней Taskeen

Это тарифы именно DLD Taskeen, а не универсальная стоимость семейной визы в ОАЭ.

Потребуются документы о родстве, например заверенные свидетельства о браке и рождении.

Источник:

1

---

Семья по Golden Visa

Для Golden Visa DLD публикует другие тарифы.

• residence permit члена семьи на 10 лет — 5 774,50 AED;
• sponsorship file — 318,75 AED;
• дополнительно 100 AED за каждого спонсируемого человека;
• residence permit для родителя на 10 лет — 5 774,50 AED.

Получается парадоксальная на первый взгляд вещь: десятилетняя семейная Golden Visa по опубликованным DLD тарифам может стоить дешевле двухлетней семейной визы через Taskeen.

Но для самой Golden Visa сначала нужна недвижимость от 2 млн AED.

Источник:

2

---

10. Обычный резидент тоже может спонсировать семью

Недвижимость для семейного sponsorship вообще не обязательна.

Федеральные правила позволяют иностранному резиденту спонсировать:

• супруга или супругу;
• незамужних дочерей;
• сыновей младше 25 лет;
• детей с особыми потребностями независимо от возраста.

Для стандартного семейного sponsorship ICP указывает финансовое требование:

• 3000 AED в месяц + жильё от работодателя;
• либо 4000 AED в месяц, если жильё работодатель не предоставляет.

Срок семейной визы не может быть дольше срока визы самого спонсора.

Поэтому если у человека годовая Virtual Work Residence, семья тоже не получает автоматически резиденцию на пять или десять лет.

Источник:

8

---

11. Что из видео подтвердилось

Я отдельно сверил тезисы из приложенного транскрипта.

Подтвердилось

В Дубае действительно есть двухлетняя виза владельца недвижимости, и для объекта в индивидуальной собственности DLD сейчас не указывает минимальную стоимость.

При совместной собственности доля заявителя должна стоить минимум 400 000 AED.

Не подтверждено официальной страницей DLD

Утверждение, что любой строящийся объект с Oqood автоматически подходит под Taskeen.

На странице DLD в списке документов указан electronic Title Deed, поэтому по off-plan лучше получать подтверждение заранее.

Уже не соответствует актуальным официальным данным

Утверждение, что двухлетняя property owner visa есть только в Дубае.

В Абу-Даби такая программа тоже есть, хотя условия отличаются.

Часто путают

Доход от 3500 USD в месяц относится к Virtual Work Residence, а не к пятилетней Green Residence для freelancer/self-employed.

---

12. Что бы я выбирал в разных ситуациях

Если у меня есть готовая квартира в Дубае дешевле 2 млн AED, я бы сначала смотрел Taskeen на два года.

Если недвижимость стоит от 2 млн AED, уже имеет смысл сравнивать Golden Visa, потому что десять лет заметно удобнее постоянных продлений.

Если объект строится, я бы не строил визовый план только на словах агента. Для Дубая лучше получить подтверждение DLD по конкретному документу. В Абу-Даби правила Golden Visa для off-plan опубликованы намного конкретнее.

Если я работаю удалённо на зарубежную компанию и получаю от 3500 USD, логичный вариант — Virtual Work Residence.

Если я действительно работаю как самостоятельный специалист, у меня есть нужный доход и разрешение MOHRE, тогда уже стоит смотреть Green Residence.

Если мне нужна компания для бизнеса, тогда имеет смысл рассматривать резиденцию через компанию.

---

Главное

Самая интересная новость для небольшого инвестора в Дубае сейчас действительно простая:

при индивидуальной собственности Dubai Land Department не указывает минимальную стоимость недвижимости для двухлетней Taskeen Residence.

Но если квартира строится, я бы не считал визу гарантированной только из-за наличия Oqood.

Для такой покупки важнее всего проверить не рекламный буклет, а тот документ, который реально примет миграционная служба.

В недвижимости Дубая это вообще полезный принцип: сначала документы, потом презентация с бассейном на крыше.

---

Официальные источники

Dubai Land Department — Investor Residence Application (Taskeen) 1

Dubai Land Department — Golden Visa application, Investor 2

Abu Dhabi Residents Office — Real Estate Owner Visa 4

Abu Dhabi Residents Office — Golden Visa for Real Estate Investors 3

ICP — UAE Green Residency 7

GDRFA Dubai — Virtual Work Visa 5

GDRFA Dubai — Virtual Work Residence Permit 6

GDRFA Dubai — Green Residence, Self-employment 9

Условия и государственные сборы проверены на 11 августа 2026 года. Перед покупкой недвижимости или подачей заявления лучше ещё раз открыть карточку нужной государственной услуги. Для off-plan сделки, если виза является важной частью решения о покупке, лучше получить подтверждение от DLD, ICP или соответствующего эмиратского органа заранее.