Je voulais acheter un appartement à Dubaï, mais j’ai choisi l’immobilier commercial. Voici ce qu’il est advenu du rendement

Il s’agit d’un cas composite représentant un investisseur particulier. Les calculs sont fournis à titre d’exemple et les statistiques de marché proviennent des rapports publics de DXBinteract, CBRE, Knight Frank et RAKTDA.

Je suis arrivé à Dubaï avec un projet assez classique : acheter un appartement d’une chambre, le louer et obtenir environ 7—8 % de rendement annuel.

Le projet semblait on ne peut plus simple. Un appartement reste un appartement : les gens ont toujours besoin de se loger, il est relativement facile de trouver un locataire et Property Finder permet de vérifier rapidement les prix.

Puis on m’a présenté un petit bureau aménagé. Prix : environ 2 millions d’AED, pour un loyer potentiel de 200 000 AED par an.

Dans la présentation, tout semblait parfait :

200 000 / 2 000 000 × 100% = 10% annuel

À ce stade, il est facile de conclure que les investisseurs prudents achètent du résidentiel, tandis que ceux qui savent compter choisissent l’immobilier commercial.

Dans la pratique, la situation s’est révélée un peu plus complexe.

Pourquoi je me suis intéressé à l’immobilier commercial

Je ne voulais pas acheter un bureau uniquement parce qu’un courtier avait écrit sur WhatsApp : ROI up to 10%.

J’ai d’abord examiné l’évolution du marché.

Selon DXBinteract, 1 212 transactions portant sur des biens commerciaux ont été réalisées à Dubaï au premier trimestre 2025, pour un montant total de 3,6 milliards d’AED. La valeur des ventes a progressé de 25,2 % par rapport à la même période de 2024.\[1\]

À la fin de 2025, le loyer médian des nouveaux baux commerciaux avait atteint 120 000 AED, soit 14,29 % de plus qu’un an auparavant.\[2\]

La situation des bureaux était encore plus intéressante. CBRE estimait le taux d’occupation moyen des bureaux à Dubaï à environ 95 %, tandis que les loyers avaient augmenté de 18 % en 2025.\[3\]

Autrement dit, l’immobilier commercial ne progressait pas uniquement sur de belles images de synthèse. Les entreprises recherchaient réellement des locaux, l’offre de bureaux de qualité disponibles diminuait et les loyers augmentaient.

Mais la croissance du marché était très inégale.

Selon Knight Frank, le prix moyen des bureaux à Downtown Dubai a augmenté de 29 % en 2025, pour atteindre 5 130 AED par pied carré.\[4\] La demande se concentrait toutefois sur les immeubles de qualité, les agencements fonctionnels et les emplacements proches du métro.

Un bureau dans une bonne tour et un bureau dans un immeuble équipé de trois ascenseurs lents sont, en réalité, deux produits différents.

Mes 10 % sont rapidement devenus 6,7 %

Supposons que j’aie acheté un bureau pour 2 millions d’AED et que je l’aie loué 200 000 AED par an.

Dans la présentation commerciale, le rendement est de 10 %. Puis la réalité entre en jeu.

En plus du prix du bureau, je dois payer les frais d’enregistrement, la commission du courtier et les formalités. Le coût total d’acquisition atteint environ 2,13 millions d’AED.

142 300 / 2 130 000 × 100% = 6,68%

Ce ne sont plus les 10 % magiques, mais le résultat reste tout à fait acceptable.

La principale différence avec un appartement est la suivante : si je trouve une entreprise solide, elle peut rester plusieurs années.

Une société dépense de l’argent pour les travaux, le mobilier, Internet, les cloisons et l’enregistrement de son adresse. Il lui est plus difficile de déménager qu’à un locataire résidentiel de changer d’appartement.

Mais l’inverse est également vrai. Si l’entreprise ferme, le bureau peut rester vacant pendant plusieurs mois. Un appartement résidentiel dispose généralement d’un vivier de locataires potentiels beaucoup plus large.

L’immobilier commercial rapporte donc davantage non pas parce qu’il est « meilleur », mais parce qu’il rémunère l’investisseur pour un risque plus complexe.

Ce que j’achèterais à Dubaï

Après avoir étudié le marché, j’ai cessé de rechercher simplement un « bureau à fort ROI ».

Je cherchais un local que j’aurais moi-même accepté de louer pour mon entreprise.

Mes critères étaient les suivants :

• au maximum 10—12 minutes à pied du métro ;
• au moins une place de stationnement ;
• des aménagements terminés ;
• un plan rectangulaire fonctionnel ;
• des charges de service raisonnables ;
• des ascenseurs en état de marche ;
• la possibilité d’y enregistrer une société ;
• un prix supportable pour une petite entreprise.

Selon cette logique, Business Bay et JLT étaient les secteurs les plus compréhensibles pour moi.

Business Bay est plus liquide et plus prestigieux, mais les écarts entre les immeubles du quartier sont considérables. Dans une tour, un bureau trouve rapidement preneur ; dans la tour voisine, les locataires se plaignent depuis des années du stationnement et des ascenseurs.

JLT est souvent moins cher et convient bien aux petites sociétés de commerce, d’informatique et de conseil. Mais là aussi, il ne faut pas acheter uniquement en fonction du prix au pied carré.

Dubai South me paraît plus intéressant comme pari sur l’avenir : l’aéroport Al Maktoum, Expo City, la logistique et les nouveaux quartiers résidentiels. Mais ce n’est pas un marché sur lequel je compterais pour obtenir rapidement des flux de trésorerie.

Je préfère Dubai Creek Harbour pour les commerces de proximité : cafés, pharmacies, salons, cliniques et services du quotidien. Pour un bureau classique, le quartier reste moins évident que Business Bay ou JLT.

Je serais plus prudent avec un commerce

Un local commercial peut effectivement offrir un rendement brut d’environ 8—10 %. Mais un commerce est plus complexe qu’un bureau.

Je peux acheter un beau lot au rez-de-chaussée, puis découvrir que :

• il n’est pas visible depuis la route ;
• il est impossible de se garer à proximité ;
• l’enseigne ne peut pas être installée correctement ;
• il n’y a pas de système d’extraction pour un restaurant ;
• la puissance électrique est insuffisante ;
• les passants utilisent une autre entrée de l’immeuble.

Dans l’immobilier résidentiel, une mauvaise vue peut être compensée par le prix. Dans le commerce, l’absence de passage est parfois impossible à compenser.

C’est pourquoi je n’achèterais un local commercial qu’après plusieurs visites à différents moments de la journée. Le mieux est littéralement de rester à proximité et de compter le nombre de personnes qui passent devant.

Et Ras Al Khaimah ?

Ras Al Khaimah paraît séduisant : les prix d’entrée sont plus bas, tandis que des complexes touristiques, des hôtels et des résidences de marque sont en construction autour d’Al Marjan Island et de Mina Al Arab.

Mais l’immobilier commercial y constitue un pari plus risqué.

En 2025, Ras Al Khaimah a accueilli 1,35 million de touristes, soit 6 % de plus qu’un an auparavant. Les revenus du secteur touristique ont augmenté de 12 %.\[5\]

Parallèlement, RAKEZ a enregistré 8 506 nouvelles entreprises au cours du seul premier semestre 2025, soit une hausse de 43 % sur un an.\[6\]

Ce sont de bons signaux pour les bureaux, les entrepôts, les restaurants et les commerces de services.

Mais il existe un problème : le marché de Ras Al Khaimah est plus petit et moins liquide. Il est plus difficile d’y trouver des statistiques détaillées sur les transactions commerciales, et la demande locative dépend davantage du projet concerné.

À Dubaï, j’achète un local au sein d’une économie déjà établie. À Ras Al Khaimah, j’achète plus souvent une anticipation de ce que l’économie pourrait devenir dans quelques années.

Je n’y envisagerais donc que des formats très clairs :

• un petit commerce dans un quartier déjà habité ;
• un local à proximité d’hôtels en activité ;
• un entrepôt ou un bureau avec un locataire déjà en place ;
• une unité hôtelière assortie d’un contrat de gestion transparent.

Je n’achèterais pas un local vide simplement parce qu’un grand complexe touristique pourrait ouvrir un jour à proximité.

Un appart-hôtel n’est pas un appartement avec des avantages supplémentaires

On m’a également proposé un appartement dans un projet hôtelier avec un rendement annoncé.

Mais un appart-hôtel est une activité à part entière.

Les revenus dépendent :

• du taux d’occupation ;
• du prix des chambres ;
• de la commission de l’opérateur ;
• des frais d’exploitation ;
• des modalités de partage des revenus ;
• des restrictions concernant l’usage personnel.

Il faut vérifier séparément ce qui figure dans le titre de propriété : appartement classique, appartement avec services ou appartement hôtelier.

L’expression guaranteed return ne résout pas non plus le problème. La garantie est accordée pour une durée limitée et le rendement peut évoluer une fois cette période terminée.

Ma conclusion après les calculs

Je ne pense pas que l’immobilier commercial soit automatiquement plus rentable que le résidentiel.

Il devient plus intéressant lorsque je comprends trois choses :

1. Qui sera mon locataire.
2. Pourquoi il choisira précisément ce local.
3. Combien d’argent il restera après toutes les dépenses.

Un appartement est plus simple et plus liquide. L’immobilier commercial est plus complexe, mais un bon choix peut offrir des flux de trésorerie plus stables et un bail plus long.

L’erreur la plus dangereuse consiste à acheter un local affichant un rendement théorique de 10 %, puis seulement ensuite à se demander qui pourrait réellement en avoir besoin.

Désormais, je ne regarde plus le ROI annoncé : j’examine le local avec les yeux du locataire.

Si je ne comprends pas quel type d’entreprise pourrait y exercer son activité, je n’achète pas un investissement. J’achète une pièce vide et coûteuse.

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Sources

\[1\]: DXBinteract : marché immobilier de Dubaï au premier trimestre 2025

\[2\]: DXBinteract : rapport annuel 2025 sur le marché de Dubaï

\[3\]: CBRE : UAE Real Estate Market Review Q4 2025

\[4\]: Knight Frank : Dubai Office Market Review H2 2025

\[5\]: Ras Al Khaimah Tourism Development Authority : résultats touristiques de 2025

\[6\]: CBRE : Ras Al Khaimah Real Estate Market Review Q2 2025

Ce document est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé en matière d’investissement, de droit ou de fiscalité. Le calcul de rendement présenté est un exemple théorique et non le résultat d’une transaction précise.