Si il y a quelques années, obtenir un visa de résidence via un bien immobilier à Dubaï signifiait presque automatiquement un gros budget, les options se sont nettement élargies.
Le changement le plus intéressant concerne les propriétaires ordinaires. Le Dubai Land Department (DLD) propose désormais un visa de résidence Taskeen de deux ans, et pour les biens en pleine propriété, le site officiel du DLD n'indique plus de prix minimum.
Autrement dit, vous n'avez plus besoin d'acheter un appartement à 750 000 AED, ni même à 2 millions d'AED, pour obtenir ce visa.
Mais les visas aux EAU ont une particularité : des programmes qui sonnent de la même façon peuvent être très différents à Dubaï, à Abou Dabi et au niveau fédéral. J'ai donc vérifié les conditions non pas sur des articles publicitaires d'agences, mais directement sur les sites du DLD, de la GDRFA Dubaï, de l'ICP et de l'Abu Dhabi Residents Office.
En résumé
| Option | Durée | Condition principale | Coût officiel |
|---|---|---|---|
| Dubai Taskeen — propriétaire immobilier | 2 ans | pleine propriété : prix minimum non indiqué ; copropriété : part ≥ 400 000 AED | 10 212,50 AED |
| Dubai Golden Visa — immobilier | 10 ans | bien immobilier ≥ 2 000 000 AED | 9 884,75 AED |
| Abu Dhabi Real Estate Owner Visa | 2 ans | bien achevé + revenu ≥ 10 000 AED/mois OU preuve de solvabilité | aucun total sur le site de l'ADRO |
| Abu Dhabi Golden Visa — immobilier | 10 ans | bien immobilier ≥ 2 000 000 AED | dépend du circuit de demande |
| Virtual Work Residence | 1 an | emploi à distance pour une entreprise hors EAU + revenu ≥ 3 500 USD/mois | frais facturés par étapes |
| Green Résidence — freelance/auto-entrepreneur | 5 ans | autorisation MOHRE + diplôme + revenu freelance ≥ 360 000 AED/an sur les 2 dernières années OU preuve de solvabilité financière | taxe fédérale pour le permis de résidence — 700 AED pour 5 ans, Emirates ID à part |
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1. Visa de deux ans pour propriétaire immobilier à Dubaï
C'est actuellement l'option la plus intéressante pour quelqu'un qui achète un logement ordinaire plutôt qu'un bien d'investissement haut de gamme.
Le Dubai Land Department propose le programme Investor Residence Application (Taskeen).
Il accorde un visa de résidence de deux ans au propriétaire d'un bien immobilier à Dubaï.
Le changement majeur dans les règles actuelles :
- en pleine propriété individuelle, aucun prix minimum n'est indiqué sur la page du DLD ;
- en copropriété, la part du demandeur doit valoir au moins 400 000 AED.
Autrement dit, le visa par l'immobilier n'est plus réservé aux seuls propriétaires de biens à 750 000 AED et plus.
Combien ça coûte
Le site du DLD indique un coût total :
10 212,50 AED
Ce montant couvre le traitement du visa de résidence de deux ans via Taskeen. Le DLD mentionne également l'examen médical comme faisant partie du processus.
Délai de traitement estimé : 7 à 10 jours ouvrables.
Quels documents sont nécessaires
La liste publiée par le DLD :
- passeport ;
- photo ;
- titre de propriété électronique (Title Deed) ;
- Emirates ID, si déjà détenu ;
- visa ou permis d'entrée en cours de validité, si déjà détenu ;
- certificat de bonne conduite (Good Conduct Certificate) délivré à Dubaï et adressé au DLD.
C'est là qu'apparaît une limite importante pour les acheteurs de biens en vente sur plan.
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Peut-on obtenir le Taskeen avec un bien sur plan ?
Dans la vidéo jointe, il est suggéré qu'un Oqood pourrait suffire pour un bien sur plan.
Je ne présenterais pas cela comme une règle garantie à un client.
Pourquoi ? Parce que la liste des documents du DLD pour le Taskeen mentionne explicitement le titre de propriété électronique (electronic Title Deed).
L'Oqood est utilisé pour l'enregistrement préliminaire des transactions sur plan, mais ce n'est pas le même document qu'un Title Deed définitif.
Donc, ce qui est officiellement confirmé :
pour un propriétaire individuel, il n'y a pas de seuil de prix minimum, mais la page officielle du DLD ne confirme pas qu'un simple Oqood suffit pour n'importe quel bien sur plan.
Si l'achat est principalement motivé par l'obtention du visa, je demanderais une confirmation écrite au DLD ou à Taskeen pour le bien et le titre de propriété spécifiques avant de signer quoi que ce soit.
C'est beaucoup plus fiable que de découvrir après le premier paiement que le vendeur et l'immigration n'ont pas la même interprétation de ce qui est "éligible."
Source :
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2. Golden Visa via l'immobilier à Dubaï
Dès que la valeur du bien atteint 2 000 000 AED, un autre niveau de résidence s'ouvre : le Golden Visa de dix ans.
Le Dubai Land Department indique :
- durée du visa — 10 ans ;
- valeur minimale du bien — 2 000 000 AED ;
- un ou plusieurs biens peuvent être pris en compte ;
- visa renouvelable ;
- le titulaire peut parrainer son conjoint, ses enfants et ses parents.
Combien coûte le Golden Visa via le DLD
| Composant | Coût |
|---|---|
| Examen médical | 700 AED |
| Emirates ID (10 ans) | 1 153 AED |
| Permis de résidence | 2 856,75 AED |
| Frais du Dubai Land Department | 4 020 AED |
| Frais administratifs | 1 155 AED |
| Total | 9 884,75 AED |
Détail amusant : le Golden Visa de dix ans via le DLD est, selon les tarifs publiés, légèrement moins cher que le Taskeen de deux ans.
Bien sûr, acheter un million de plus de biens immobiliers pour économiser quelques centaines de dirhams n'est pas une bonne idée. Mais cette différence de prix est intéressante à noter.
Source :
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Peut-on obtenir le Golden Visa de Dubaï avec un bien sur plan ?
Là encore, je ne promettrais pas un résultat automatique pour n'importe quel bien sur plan.
La page publique du DLD indique e-Certificate of Title / Title Deed parmi les documents requis pour le Golden Visa.
Donc, l'affirmation "tout bien sur plan à partir de 2 millions d'AED donne automatiquement droit au Golden Visa" est trop large.
Si le bien est sur plan, mieux vaut obtenir une confirmation du DLD pour cette transaction spécifique.
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3. À Abou Dabi, les règles pour le sur plan sont beaucoup plus claires
Ici, les règles sont nettement plus concrètes.
L'Abu Dhabi Residents Office indique clairement un Golden Visa pour investisseur immobilier d'une durée de 10 ans pour un bien d'une valeur d'au moins 2 000 000 AED.
Les règles pour un bien sur plan sont également décrites séparément.
Il faut :
- acheter un bien auprès d'un promoteur agréé ;
- fournir le contrat ;
- prouver qu'au moins 2 000 000 AED ont déjà été versés au promoteur.
C'est un détail important.
Si l'appartement vaut 2,1 millions d'AED mais que vous n'avez versé qu'un premier acompte de 10 à 20 %, ce n'est pas la même chose que d'avoir déjà payé 2 millions d'AED au promoteur.
Sur une bannière publicitaire, les deux situations peuvent sembler presque identiques. Pour le visa, c'est différent.
Source :
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4. Abou Dabi propose aussi un visa de deux ans pour propriétaire immobilier
Dans la vidéo, il est dit que le visa de deux ans pour propriétaire n'existe qu'à Dubaï.
Ce n'est plus le cas.
L'Abu Dhabi Residents Office publie un visa distinct pour propriétaire immobilier (Real Estate Owner Visa) d'une durée de deux ans.
Les conditions diffèrent de celles de Dubaï.
Le bien doit :
- être entièrement achevé ;
- être habitable ;
- appartenir entièrement au demandeur ;
- être justifié par un titre de propriété.
Il faut également :
- un revenu d'au moins 10 000 AED par mois ;
- OU une preuve de solvabilité financière suffisante.
Dubaï vs Abou Dabi : le visa de deux ans pour propriétaire
| Dubaï Taskeen | Abu Dhabi Real Estate Owner Visa | |
|---|---|---|
| Durée | 2 ans | 2 ans |
| Valeur minimale | aucun seuil pour la pleine propriété | aucun minimum spécifié sur la page de l'ADRO |
| Copropriété | part ≥ 400 000 AED | pleine propriété requise |
| Exigence de bien achevé | le DLD exige un Title Deed | bien achevé explicitement requis |
| Revenu minimum | non spécifié séparément | ≥ 10 000 AED/mois OU preuve de solvabilité |
| Parrainage familial possible | oui | oui |
| Prix officiel du visa principal | 10 212,50 AED | aucun total sur le site de l'ADRO |
Source :
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5. Télétravail et freelance, ce n'est pas la même chose
Le terme "visa freelance" est utilisé beaucoup trop largement sur Internet.
En pratique, il existe au moins deux options différentes :
- Virtual Work Residence — pour une personne qui travaille à distance pour une entreprise située hors des EAU ;
- Green Résidence pour freelance/auto-entrepreneur — pour une activité professionnelle indépendante.
Les conditions sont différentes.
Comparaison
| Virtual Work | Green Résidence — freelance/auto-entrepreneur | |
|---|---|---|
| Durée | 1 an | 5 ans |
| Pour qui | salarié à distance d'une entreprise hors EAU | travailleur indépendant (freelance ou auto-entrepreneur) |
| Revenu | ≥ 3 500 USD/mois | revenu de l'activité indépendante sur les 2 dernières années ≥ 360 000 AED/an OU preuve de solvabilité financière |
| Diplôme | non requis sur la page de la GDRFA | licence, diplôme spécialisé ou équivalent |
| Autorisation MOHRE | non requise pour le Virtual Work | permis freelance/auto-entrepreneur requis |
| Famille | possible de parrainer pour la durée de son visa | possible de parrainer des proches selon les règles en vigueur |
Autrement dit, le chiffre de 3 500 USD par mois concerne le Virtual Work Residence, et non le Green Visa pour freelance.
Si vous êtes développeur, designer ou analyste, que vous travaillez à distance pour une entreprise étrangère et que vous vivez simplement à Dubaï, c'est l'option à regarder en premier.
Source :
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6. Combien coûte le Virtual Work Residence ?
Il n'y a pas de joli montant unique à annoncer comme prix "clé en main".
La GDRFA publie les frais par étape.
Visa d'entrée (Entry visa)
- frais de base — 200 AED ;
- TVA — 5 % ;
- en cas de demande à l'intérieur des EAU, des frais supplémentaires peuvent s'ajouter :
- Knowledge Dirham — 10 AED ;
- Innovation Dirham — 10 AED ;
- frais de demande intérieure (inside-country fee) — 500 AED.
Le visa d'entrée de base revient à 210 AED TVA incluse.
Si vous êtes déjà à l'intérieur des EAU et qu'un changement de statut s'applique, des frais gouvernementaux supplémentaires augmentent le total.
Permis de résidence (Residence permit)
Pour le permis de résidence lui-même, la GDRFA indique :
- permis de résidence — 200 AED ;
- Knowledge Dirham — 10 AED ;
- Innovation Dirham — 10 AED ;
- frais de demande intérieure (si applicable) — 500 AED ;
- livraison — 20 AED.
Séparément, il faut prévoir :
- l'examen médical ;
- l'assurance ;
- l'Emirates ID.
Le coût total est donc :
permis d'entrée + permis de résidence + Emirates ID + examen médical + assurance + éventuel changement de statut.
C'est exactement pourquoi les offres des intermédiaires peuvent varier considérablement, même pour le même visa.
Sources :
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7. Green Résidence pour freelance
La Green Résidence est valable 5 ans, mais les conditions sont nettement plus élevées.
L'ICP indique :
- permis de travail freelance ou auto-entrepreneur délivré par le MOHRE ;
- licence, diplôme spécialisé ou équivalent ;
- preuve de revenus stables ;
- revenus freelance/auto-entrepreneur sur les deux dernières années ≥ 360 000 AED par an ;
- OU preuve de solvabilité financière pour toute la durée du séjour.
360 000 AED par an, c'est en moyenne 30 000 AED par mois.
La Green Résidence n'est donc pas un visa freelance universel pour quelqu'un qui débute avec de petites missions en ligne.
Taxe gouvernementale
La grille tarifaire fédérale de l'ICP indique :
- frais de demande — 100 AED ;
- frais d'émission — 100 AED par an ;
- frais de service intelligent (Smart Service Fee) — 100 AED.
Pour cinq ans :
100 + 500 + 100 = 700 AED
Ce n'est que la taxe fédérale pour le permis de résidence lui-même.
L'Emirates ID est payé séparément.
D'autres frais peuvent également s'appliquer :
- examen médical ;
- assurance ;
- permis MOHRE ;
- permis d'entrée ;
- changement de statut.
Source :
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8. Et si on crée une entreprise ?
La résidence peut également être obtenue via votre propre entreprise.
Mais je ne choisirais pas une entreprise uniquement comme coquille pour un visa sans avoir calculé tout le reste.
Une entreprise implique :
- une licence ;
- son renouvellement ;
- des frais d'enregistrement ;
- des frais de bureau ou de flexi-desk (éventuels) ;
- des quotas de visas ;
- un compte bancaire ;
- la comptabilité et les obligations corporatives.
Si l'entreprise est réellement nécessaire, c'est une voie normale.
Si vous n'avez besoin que d'un visa de résidence, l'immobilier, le Virtual Work ou la Green Résidence peuvent être plus simples.
Il est préférable de répondre d'abord à la question "pourquoi ai-je besoin de la résidence ?", puis de choisir la structure juridique.
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9. Visas pour l'épouse, le mari, les enfants et les parents
Le propriétaire d'un bien immobilier via Taskeen peut parrainer sa famille.
Le Dubai Land Department publie des tarifs distincts.
Famille via le Taskeen de deux ans
| Qui | Durée | Coût |
|---|---|---|
| Épouse | 2 ans | 7 382,25 AED |
| Époux | 2 ans | 7 382,25 AED |
| Enfant de moins de 18 ans | 2 ans | 6 482,25 AED |
| Fille de plus de 18 ans | 2 ans | 7 182,25 AED |
| Fils de plus de 18 ans | 1 an | 7 182,25 AED |
| Parent | 1 an | 8 882,25 AED |
| Ouverture du dossier de parrainage pour les parents | — | 318,75 AED |
Il s'agit des tarifs du DLD Taskeen, et non d'un coût universel pour un visa familial aux EAU.
Des documents prouvant le lien de parenté seront exigés, comme des actes de mariage et de naissance légalisés.
Source :
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Famille via le Golden Visa
Pour le Golden Visa, le DLD publie d'autres tarifs.
- permis de résidence pour un membre de la famille (10 ans) — 5 774,50 AED ;
- dossier de parrainage — 318,75 AED ;
- 100 AED supplémentaires par personne parrainée ;
- permis de résidence pour un parent (10 ans) — 5 774,50 AED.
Cela peut sembler paradoxal : le Golden Visa familial de dix ans peut, selon les tarifs publiés par le DLD, coûter moins cher que le visa familial de deux ans via Taskeen.
Mais pour le Golden Visa, il faut d'abord un bien immobilier d'au moins 2 millions d'AED.
Source :
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10. Un résident ordinaire peut aussi parrainer sa famille
L'immobilier n'est pas du tout obligatoire pour le parrainage familial.
Les règles fédérales permettent à un résident étranger de parrainer :
- son époux ou son épouse ;
- ses filles célibataires ;
- ses fils de moins de 25 ans ;
- ses enfants ayant des besoins particuliers, quel que soit leur âge.
Pour un parrainage familial standard, l'ICP indique une condition financière :
- 3 000 AED par mois + logement fourni par l'employeur ;
- OU 4 000 AED par mois, si l'employeur ne fournit pas de logement.
La durée du visa familial ne peut pas dépasser celle du visa du parrain lui-même.
Ainsi, si une personne est titulaire d'un Virtual Work Residence d'un an, sa famille n'obtient pas automatiquement une résidence de cinq ou dix ans.
Source :
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11. Ce qui a été confirmé dans la vidéo
J'ai vérifié séparément les affirmations de la transcription jointe.
Confirmé
Il existe bien à Dubaï un visa de deux ans pour propriétaire immobilier, et pour un bien en pleine propriété, le DLD n'indique actuellement aucun prix minimum.
En copropriété, la part du demandeur doit valoir au moins 400 000 AED.
Non confirmé par la page officielle du DLD
L'affirmation selon laquelle tout bien sur plan avec un Oqood est automatiquement éligible au Taskeen.
Sur la page du DLD, la liste des documents mentionne un titre de propriété électronique (electronic Title Deed). Il est donc préférable d'obtenir une confirmation au préalable pour un bien sur plan.
Ne correspond plus aux données officielles actuelles
L'affirmation selon laquelle le visa de deux ans pour propriétaire n'existe qu'à Dubaï.
Abou Dabi dispose désormais d'un programme similaire, bien que les conditions diffèrent.
Souvent confondu
Le revenu de 3 500 USD par mois concerne le Virtual Work Residence, et non le Green Résidence de cinq ans pour freelance/auto-entrepreneur.
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12. Ce que je choisirais dans différentes situations
Si j'ai un appartement achevé à Dubaï d'une valeur inférieure à 2 millions d'AED, je regarderais d'abord le Taskeen pour deux ans.
Si le bien vaut plus de 2 millions d'AED, il vaut la peine de comparer avec le Golden Visa, car dix ans sont nettement plus pratiques que des renouvellements incessants.
Si le bien est sur plan, je ne construirais pas mon plan de visa uniquement sur les paroles d'un agent. Pour Dubaï, il vaut mieux obtenir une confirmation du DLD pour le document spécifique. À Abou Dabi, les règles du Golden Visa pour le sur plan sont publiées de manière beaucoup plus concrète.
Si je travaille à distance pour une entreprise étrangère et que je gagne au moins 3 500 USD, l'option logique est le Virtual Work Residence.
Si je suis réellement un travailleur indépendant, que j'ai les revenus nécessaires et l'autorisation du MOHRE, alors je peux envisager la Green Résidence.
Si j'ai besoin d'une entreprise pour mon activité, il est logique d'envisager la résidence via cette entreprise.
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L'essentiel
La nouvelle la plus intéressante pour un petit investisseur à Dubaï est actuellement assez simple :
le Dubai Land Department n'indique pas de prix minimum pour le bien immobilier dans le cadre du Taskeen Residence de deux ans, en cas de pleine propriété.
Mais si le bien est sur plan, je ne considérerais pas le visa comme garanti simplement parce que vous disposez d'un Oqood.
Pour ce type d'achat, le plus important est de vérifier le document que l'immigration acceptera réellement, et non le dépliant publicitaire.
Dans l'immobilier à Dubaï, c'est d'ailleurs un bon principe : d'abord les documents, ensuite les présentations avec piscine sur le toit.
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Sources officielles
Dubai Land Department — Investor Residence Application (Taskeen) 1
Dubai Land Department — Golden Visa application, Investor 2
Abu Dhabi Residents Office — Real Estate Owner Visa 4
Abu Dhabi Residents Office — Golden Visa for Real Estate Investors 3
ICP — UAE Green Residency 7
GDRFA Dubai — Virtual Work Visa 5
GDRFA Dubai — Virtual Work Residence Permit 6
GDRFA Dubai — Green Residence, Self-employment 9
Les conditions et les frais gouvernementaux ont été vérifiés au 11 août 2026. Avant d'acheter un bien immobilier ou de déposer une demande, il est préférable de consulter à nouveau la page officielle du service concerné. Pour une transaction sur plan, si le visa est un élément important de la décision d'achat, il est plus prudent d'obtenir une confirmation préalable du DLD, de l'ICP ou de l'autorité compétente de l'émirat concerné.
Vlad Mouraviov
Analyste du marché immobilier
Spécialisé dans l’investissement immobilier aux EAU, l’éducation internationale et l’assistance pour les visas. Il aide des clients de Russie, de la CEI, d’Afrique et de Chine à trouver les solutions adaptées.
